La situación actual de los bienes inmuebles parece muy favorable. Esto está haciendo que muchos interesados en iniciarse como inversores en este sector valoren posibles opciones. A este respecto, queremos ofrecerte una guía para comenzar a invertir en el mercado inmobiliario.
De esta forma, podrás tener todos los datos interesantes en un solo documento de consulta que te permita valorar si es o no una opción adecuada para ti.
La situación del mercado inmobiliario
Actualmente, en España podemos encontrar diferentes tipos de oportunidades inmobiliarias. Por ejemplo, en zonas costeras, en grandes ciudades, en zonas rurales y otras oportunidades.
La parte positiva es que la recuperación está siendo relativamente ágil, sobre todo si comparamos las cifras anteriores al año 2008 con las actuales. Así podemos dar la crisis por zanjada y movernos en un terreno más seguro.
¿Cuáles son las tendencias? A pesar de las nuevas normativas, no vamos a ver una bajada drástica en los precios del alquiler ni tampoco en los de venta de inmuebles. Sin embargo, sí que llevamos observando una falta de unidades.
Piensa también que el terreno es algo finito, limitado y las zonas céntricas están colapsadas. Por eso, muchas grandes ciudades optan por trocear esos grandes pisos céntricos y ofrecer varios pequeños estudios para un mayor rendimiento.
La demanda ya ha superado a la oferta, incluso también en nueva construcción. Y los nuevos requisitos hipotecarios evitan el acceso a estos préstamos para un gran número de individuos sin capacidad de ahorro.
Dicho de otra manera, más de las viviendas se venden antes de tres meses y casi la totalidad de los alquileres se firman en el primer mes.
¿Cuáles son tus posibilidades financieras?
Es importante evaluar tus finanzas para conocer tus opciones; los gastos que conlleva una compra, los posibles gastos para rehabilitación y adecuación. Lo ideal es poder comprar sin hipotecar la vivienda y así alquilarla para obtener un mayor rendimiento.
Pero también es interesante valorar un inmueble más económico, que precise de una reforma limitada para venderlo rápido y obtener liquidez. Este tipo de operaciones se conocen como flipping inmobiliario (comprar para rehabilitar y vender).
Claves para el flipping inmobiliario
Este tipo de operaciones de compraventa suelen ser rápidas y permiten obtener liquidez en menor tiempo. Sin embargo, hay muchas variables que hay que contemplar dentro del estado del piso.
Por ejemplo, si la reformar debe incluir instalaciones (luz y/o agua) no te interesa, porque sube demasiado el presupuesto y se come tu margen de beneficios.
También es interesante que sepas negociar el precio de manera justa para que tu inversión posterior no encarezca el precio final al que deberías vender para ganar dinero.
Puedes buscar viviendas sin ascensor pero mejor si son primeras plantas y con patios interiores. Estas viviendas dan mucho de sí y con buen gusto se les saca mucha rentabilidad. Y lo mejor es no buscar barrios caros.
Haz una investigación previa
Si has valorado tu presupuesto y las opciones más interesantes en tu caso, es el momento de buscar opciones e investigar. Te interesa saber qué tipo de inversión puedes permitirte y a partir de ahí buscar esos rangos de precios en el mercado.
No necesariamente debería ser en la localidad en la que tú vives, quizás esa horquilla de precios la encuentres en otro lugar. Fíjate si hay demanda, de qué tipo es y cuánto tiempo cuesta vender o alquilar en esas ubicaciones.
Consulta con las inmobiliarias de la zona para valorar la opinión de profesionales y definir una posible estrategia a seguir. Seguro que ellos pueden ponerte en cartera y avisarte cuando entren inmuebles que te interesen.
Y antes de firmar nada valora también los riesgos
En todos los negocios e inversiones hay riesgos y debes conocer los tuyos, así como la rentabilidad que podrías obtener en cada caso concreto. Existe un indicador para calcular una rentabilidad aproximada, el ROI que mide el retorno sobre la inversión.
La fórmula sería (rendimiento obtenido o ganancias – inversión total) : inversión total x 100 y así obtendríamos un porcentaje de rentabilidad. Este cálculo nos orientará respecto a pérdidas, ganancias y años que se precisan para recuperar la inversión.
Por ejemplo, el primer año obtienes un ROI negativo (normalmente) porque tus gastos fueron mayores que tus ingresos. Eso pasa porque has invertido en la compra de una vivienda (en el caso de pagarla al contado o cuando has hecho un gran desembolso). Y es poco probable que hayas conseguido unos ingresos equiparables.
Sin embargo, con el paso de los años y según vayas amortizando esa inversión inicial, el ROI será positivo porque tus ganancias superarán a tus gastos. Un consejo es que no cometas el error de destinar todos tus ingresos por la vivienda a amortizar el gasto (si la vas a alquilar), porque necesitarás reservar un porcentaje para gastos y reparaciones.
Así, un ROI del 20 % indicaría tus beneficios conseguidos. Pero también que necesitas 5 años para recuperar la inversión inicial (20 x 5 = 100 % del gasto). Estas son cifras excesivamente optimistas pero seguro que te ayudan a entender cómo funciona.
En Asesores MBI Torrent podemos ayudarte a plantear una estrategia de inversión que se adapte a tus posibilidades y situación. Buscaremos para ti la vivienda o viviendas que más se adapten a esa estrategia y te acompañaremos en el camino para que puedas obtener la mayor rentabilidad posible ¿te apuntas? Ven a vernos.
