Si hablamos de un bien o una propiedad cuyos propietarios son dos o más personas, nos referimos a un condominio. Otro caso sería cuando nos referimos a una serie de viviendas adosadas o propiedades horizontales.
En esos casos también se llamaría condominio porque, aunque cada vecino es propietario de su vivienda, los espacios comunes entre ellas pertenecen a todos. El condominio es, por lo tanto, una fórmula legal que conecta a más de un propietario.
Lo que significa que, si hay un condominio, es porque existen varios copropietarios. Y todos ellos velan por la seguridad del bien que comparten.
Un condominio también es comúnmente conocido como comunidad de propietarios. Una circunstancia por la que varias personas, ya sean de carácter jurídico o físico, son propietarias en conjunto de un inmueble. Y se atribuyen una parte del mismo, conocida como cuota.
¿Para qué sirve un condominio inmobiliario?
La función de los integrantes del condominio es la de brindar una solución a los problemas existente en un único inmueble indivisible. Y así otorgar con carácter jurídico una parte asignada a cada propietario que representa su porcentaje correspondiente.
Esta figura legal está regida por el artículo 392 del código civil, el cual la establece en el segundo párrafo como dispositiva. Excepto en bienes relacionados con el derecho a tener acción de división y libre elección sobre la cuota de cada copropietario. Es decir, que solo es aplicable cuando no exista un acuerdo entre las partes involucradas o en situaciones especiales.
Reglamento no dispositivo del condominio
Los condominios pueden ser modificados bajo estas dos situaciones que la ley considera no dispositivas. Y estas son: la acción de división del bien común y la libre elección de la cuota de cada copropietario.
Libre elección de la cuota de cada copropietario
Cada copropietario tiene plena autoridad para dar frutos y utilidad de su parte correspondiente a la cuota. Por lo que puede venderla, cederla, renunciar o gravar la misma:
- En el caso de venta o cesión el comprador pasa a formar parte del condómino y pasa a ocupar el puesto del copropietario anterior.
- En el caso de renunciar son los copropietarios restantes quienes reciben esta cuota a partes iguales.
- Para el derecho a los acreedores, es posible embargar y disponer de esta parte del inmueble sin tener que esperar a la partición del mismo. Y los copropietarios restantes no pueden oponerse a este derecho, pero solamente si esta acción cubre la cuota correspondiente al titular deudor. Aunque el condominio se disuelva, por lo que no es aplicable contra la cuota de los demás copropietarios.
La acción de división del bien común
La división es un derecho, cuando el condominio es de carácter temporal o incidental. Esto reafirma el hecho de que en algún momento concluirá, pero establece reglas de división de la herencia mientras sea aceptada por el resto de las partes.
Es una manera de evitar que cada propietario del inmueble esté obligado a pertenecer a la comunidad y solicitar la división de su cuota cuando lo desee. Pero, los integrantes pueden acordar renunciar a este proceso de manera temporal.
Esta renuncia es temporal y no puede superar los 10 años, en caso contrario los solicitantes pueden prorrogarlo hasta este límite. Si las condiciones son desfavorables para los intereses de todos, el juez puede permitir la partición del inmueble antes del tiempo establecido.
El condominio puede culminar por destrucción del inmueble. Así como consolidar las cuotas en un único propietario o renuncia de todos los copropietarios.
También, por expropiación ajena o división del inmueble con un juez que otorgue a cada parte su cuota.
Si las partes quieren modificar el condominio, deben convocar una asamblea para votar las nuevas condiciones. Y oficialmente deben acudir como mínimo el 80 % de los copropietarios.
Además, para llegar a un acuerdo, deben hacerlo al menos el 75 % de los votantes presentes. Pudiendo llevarse a cabo la modificación con la oposición del resto.
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