Comprar una casa para reformar puede ser rentable, pero depende de múltiples factores. Por ejemplo, el coste de compra, el nivel de reforma necesario, la demanda que pueda haber en ese zona o los precios de venta.
Es por eso que a veces hay que afinar mucho en nuestro elección o hacer un estudio previo bastante exhaustivo. Para simplificar todo esto vamos a ver primero ventajas y desventajas de comprar una casa para reformar.
Ventajas de comprar para reformar
Entre las ventajas que encontramos al comprar una vivienda que necesita reformas para entrar a vivir, nos encontramos las siguientes.
- El precio de venta va a ser menor si la vivienda está para reformar. Esto supondría una ventaja porque nos permite acceder a una vivienda con unos requisitos más ajustados y con menos ahorros. Pero claro, hablamos de una vivienda que quizás no podamos ocupar desde el primer momento.
- La revalorización tras la reforma aumentaría su coste en el mercado. Y, en algunos casos, podría suponer para ti el poder alquilarla o venderla por una suma mucho mayor a la inicial.
- El diseño, así como la posibilidad de personalización, dependen de ti en un mayor porcentaje. Así como también te permite reformar en atención a lo que el mercado más demanda, para adecuar la propiedad y aumentar su atractivo.
- Podrías aprovecharte de las ayudas destinadas a rehabilitar viviendas o los beneficios fiscales si mejoras su eficiencia energética. Puedes revisar las opciones que ofrece también tu Comunidad Autónoma.
- Si estás buscando opciones para invertir esta puede ser una de ellas; comprar una vivienda para reformar y venderla de nuevo o alquilarla. Es cuestión de hacer números. A estas inversiones se les llama flipping o house flipping.
Desventajas de comprar para reformar
Pero, como no siempre es oro todo lo que reluce, vamos a valorar también las desventajas de estas operaciones.
- Que el coste de reforma sea mayor al que habías valorado en un principio, por ejemplo, por imprevistos no contemplados y cálculos poco realistas. Y es que también podrían surgir daños estructurales con los que no contabas. Por otro lado, si debes cambiar instalaciones completas de luz o agua seguro que tu margen de beneficios se va a ver afectado.
- Que los trámites administrativos se alarguen más de lo debido o tengas problemas con la gestión de proveedores y empresas implicadas en la reforma. Porque si el plazo de las obras se ve afectado acabarás perdiendo dinero.
- Que la reforma resulte tan cara que ya no puedas vender o alquilar el inmueble dentro del precio de mercado. Es decir, que para recuperar tu inversión tuvieras que poner un valor a la vivienda que nadie estuviera dispuesto a pagar.
- Que haya fluctuaciones en el mercado que afecten tu inversión, como bajadas en el valor del metro cuadrado de la zona o nuevas leyes que afecten a la revalorización.
- Que no consigas financiación para comprar una vivienda que necesita una reforma. Porque es posible que haya bancos que no se presten a estas hipotecas.
¿Cuál es la posible rentabilidad de comprar para reformar?
Aquí es donde está la clave de todo esto, en las cifras. Así que, partiendo de nuestra lista de ventajas, vamos a poner valores a cada uno de los puntos.
Respecto al menor precio de compra.
En lo que se refiere al ahorro que podemos conseguir entre una vivienda para entrar a vivir y una para reformar puede haber una diferencia de entre un 10 y un 30 %. Así el presupuesto para la reforma debe estar por debajo de este margen que hemos conseguido frente al precio de mercado. Además, conseguir que gracias a ella ese precio suba. Ese es el verdadero negocio.
Respecto a la revalorización tras la reforma.
Si jugamos bien nuestras cartas y contamos con profesionales para llevar a cabo la reforma, el resultado será muy positivo. Podemos valorar un incremento del valor de mercado del inmueble entre un 15 y un 50 % sobre la inversión. Nada mal ¿verdad?
Respecto a la personalización.
Poder controlar el diseño y distribución también puede ser interesante, aunque es mucho más difícil de cuantificar. Piensa que las tendencias en los hogares pueden depender de modas, pero también del tipo de familia o persona que vaya a habitarlo.
Respecto a las ayudas o beneficios fiscales.
Podríamos obtener un descuento o deducción de entre un 5 y un 20 % sobre nuestros gastos de reforma o rehabilitación de la vivienda.
Respecto a comprar para reformar como inversión.
Con estas cifras podemos decir que, haciendo bien las cosas, la rentabilidad se estimaría entre un 20 y un 100 % para zonas en desarrollo. Y, si lo prefieres, puedes probar esta fórmula:
Rentabilidad (en %) = [(Precio de venta tras la reforma – (precio de compra + costes de reforma)) / (precio de compra + costes de reforma)] x 100
Así, si compras una vivienda de 100.000 € y la reforma te cuesta 40.000 € (añadiendo también gastos adicionales de tonario e impuestos por valor de 10.000 €), habrías invertido un total de 150.000 € para un precio de venta tras la reforma de 200.000 € (por ejemplo). Con esto le sacarías un 33 % de rentabilidad.
No obstante, en Asesores MBI Torrent podemos ayudarte con casos prácticos, buscando propiedades y valorando si sería rentable comprar una casa para reformar o no. Ven a vernos.
