Hoy, lunes 17 de Junio de 2019, es el primer día hábil en vigor de la nueva ley hipotecaria también conocida como Ley de crédito inmobiliario. Una ley que afecta tanto a los consumidores y bancos como a los notarios durante el proceso de contratación de crédito para viviendas.
Después de más de 3 años de negociaciones y trámites, el pasado domingo 16 de Junio entró en vigor la nueva ley hipotecaria. Por lo tanto afectará a todas las hipotecas que se firmen a partir de hoy (incluido).
Principales novedades de la nueva ley hipotecaria
La nueva ley hipotecaria introduce mejoras para el consumidor, y modificaciones sustanciales para los bancos y notarios. Su finalidad es mejorar la libertad de elección del consumidor y aumentar la transparencia de las condiciones y cláusulas firmadas. En definitiva, proteger a los clientes frente a clausulas abusivas y otras experiencias negativas propiciadas durante la el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008.
1. Distribución de los gastos derivados estipulados por la nueva ley hipotecaria
¿Quien debe asumir los gastos derivados del proceso? Esta pregunta tiene respuesta dentro de la nueva ley hipotecaria y es una de las principales novedades.
A partir de ahora los bancos se harán cargo de los gastos de notaría, registro, gestoría y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
En cambio, el cliente sólo tendrá que asumir los costes de tasación. Y el coste de las copias de la escritura que solicite.
2. Elección de notario
El cliente y solo el cliente será quien escoja al notario. Con la entrada de la nueva ley hipotecaria, el notario pasa a tener un papel fundamental en el proceso siendo el nexo central entre el cliente y el banco, ejerciendo una figura de control en pro de la transparencia.
3. Obligación y refuerzo de la información precontractual
El banco está obligado a enviar al cliente toda la información referente a las condiciones de la financiación. Deberá hacerse con una antelación de 10 días antes de la firma para que los notarios puedan consultar las condiciones y explicar a los clientes todos los detalles del préstamo. En los documentos facilitados deberemos encontrar:
- Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN): Contiene las características del préstamo (comisiones, gastos, intereses).
- Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE): Informe de la existencia de cláusulas y de los índices utilizados para fijar el tipo de interés aplicable.
- Simulación de la variación de la cuota de la hipoteca (solo en caso de hipotecas a tipo variable).
- Desglose de gastos asociados a la firma.
4. Obligaciones y tareas del notario
La figura del notario pasa a tener mayor peso durante el proceso con la nueva ley hipotecaria. Como hemos mencionado, el notario ejercerá de figura de control. Comprobará y explicará toda la información precontractual facilitada por el banco.
Como mínimo un día antes de la firma el cliente (y fiador si lo hubiera) comparecerán ante el notario para que este les informe y conste en acta (de forma gratuita) el asesoramiento prestado sobre la información contenida en los documentos FEIN y FIAE.
Además, el notario realizará un test al deudor sobre la documentación entregada y la información que se ha facilitado.
El consejo general del notariado a preparado un vídeo con todos los pasos que recorreremos junto con nuestro notario en este proceso.
5. Evaluación de la solvencia en la nueva ley hipotecaria
La nueva ley hipotecaria exige a los bancos la evaluación de la solvencia de los solicitantes del crédito, Aunque ya es una práctica que se realizaba anteriormente, ahora se profundiza mucho más en los datos a tener en cuenta.
Con la nueva ley se tendrá en cuenta el empleo del solicitante, sus ingresos actuales, sus activos, ahorros disponibles y gastos fijos. Además se realizará una simulación de los ingresos del futuro (algo más complicado de dilucidar), en lo que se tendrá en cuenta por ejemplo la percepción futura de la jubilación (en caso de que el plazo alcance fechas superiores a la jubilación).
6. Prohibida la cláusula suelo con la nueva ley hipotecaria
La ley prohíbe totalmente este tipo de conceptos. Además define que en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.
7. La nueva ley hipotecaria limita las comisiones
Otra de las novedades destacadas es la limitación de las comisiones por amortización anticipada del crédito con niveles máximos. Esto quiere decir que estas comisiones variarán según el tipo de interés incluido en la hipoteca y del momento en que se lleve a cabo la amortización.
Dependiendo del tipo:
- Tipo variable -> La comisión será como máximo del 0,25% del capital amortizado en los tres primeros años y del 0,15% durante el resto de su vida.
- Tipo fijo -> La comisión máxima será del 2% en los diez primeros años y del 1,5% en el resto del crédito.
8. Contratación de productos adicionales
No será obligatoria la contratación de seguros y productos con la entidad bancaria. Aunque si que se podrá ofrecer bonificaciones en el préstamo por contratar dichos productos, por lo que se deja una puerta abierta en esta modificación que tendremos que esperar para ver como evoluciona.
9. Dación en pago no obligatoria
A partir de ahora la opción de saldar la deuda contraída con la entidad bancaria entregando la vivienda no será obligatoria para los bancos. Por lo tanto los nuevos préstamos no incluirán esta alternativa de forma obligatoria.
¿Se ven afectadas las cancelaciones de hipoteca con la nueva ley hipotecaria?
Esta pregunta merece un punto a parte, y es que la nueva ley también implementa nuevas modificaciones respecto a este proceso. Se diferencian dos procedimientos dependiendo del momento en que se produzca el impago.
- Si el impago se produce en la primera mitad del préstamo.Se admitirá el vencimiento anticipado frente a un impago del 3% de la cuantía del capital. También se admitirá cuando el impago se acumule por 12 mensualidades.
- Si el impago se produce en la segunda mitad del préstamo.Se admitirá el vencimiento anticipado si la cantidad impagada equivale al 7% del capital. También se procederá cuando el impago acumule al menos 15 mensualidades.
Estas son las principales novedades de la nueva ley hipotecaria. Esperamos que nuestro artículo os ayude a comprender mejor el nuevo proceso que comienza hoy. Y recuerda que siempre estamos a tu disposición para ayudarte y asesorarte en todo el proceso de compra y venta de una vivienda.
Fuentes: el mundo, el confidencial, cadena ser
