Los metros útiles y metros construidos de una vivienda pueden variar considerablemente. En ocasiones observamos que hay menos diferencia entre ambas cifras y, en otros casos, hablamos de muchos metros ¿cómo es posible?
La diferencia es muy sencilla: los metros útiles hacen referencia al espacio real y habitable de un inmueble. Por otro lado, los metros construidos incluyen espacios como tabiques y paredes que no pueden usarse. Es decir, todos aquellos construidos que pertenecen al perímetro interior de la vivienda.
Metros construidos y su utilidad
Los metros construidos de una vivienda son, como decíamos, los metros total de dicha vivienda, sean o no todos habitables. Y, además, de lo comentado, se incluyen instalaciones eléctricas, conductos de ventilación, desagües.
Pero también son metros construidos las zonas comunes del edificio, como escaleras, pasillos, entrada y, si los hubiera, piscina, patios o jardines. Aunque estos solo figurarán según el coeficiente de participación de cada propietario.
Cuando hay paredes compartidas por dos viviendas lo normal es calcular su superficie total y dividirla en dos. De forma que a cada vecino le compute la mitad de la misma.
Y una excepción serían los altillos o sótanos, cuando son de uso privado. Porque si tienen una superficie menor a 1,5 metros cuadrados, no se suman al total de metros construidos.
No obstante, son los metros construidos totales los que se tienen en cuenta a la hora de calcular el valor de una casa y no los útiles. Para ello, en ocasiones pueden aparecen por separados los metros construidos de la propia vivienda y los metros construidos que engloban las zonas comunes, dejando a estos últimos fuera del cálculo para el valor del inmueble.
Superficie útil o metros útiles
Una vez eliminados todos los metros cuadrados que no se pueden pisar, nos quedamos con esa superficie útil de la vivienda. Y es esta cifra en la que debes fijarte para saber con cuánto espacio cuentas para vivir.
Dentro de esta superficie útil también se encuentran los armarios, los balcones y patios interiores siempre que estén cerrados. Cuando tenemos terrazas o patios abiertos solo se considera el 50 % de su superficie total como útil.
Y en el caso de los pisos de VPO o Viviendas Protección Oficial, de las terrazas solo se suma un 10 % de su superficie a estos metros útiles del piso.
Este es un dato interesante si vas a comprar sobre plano, porque una terraza con un valor computable de 2 metros cuadrados tendrá en realidad 20. Asegúrate de consultar todos estos detalles y verificarlos antes de tomar una decisión.
Como estos datos pueden llevar a error, en el mercado de compraventa de viviendas de segunda mano, suele indicarse todo por separado. Por un lado los metros cuadrados construidos y útiles de la vivienda, por otro los de patios y terrazas y, finalmente, los de zonas comunes correspondientes.
Una nota simple registral que no se ajusta a la realidad
Puede darse el caso de que los propietarios hagan reformas sobre la vivienda. Y lo más habitual sería eliminar tabiques para abrir espacios y conectar habitaciones. Por ejemplo, quitar los tabiques entre cocina y comedor o comedor y salón.
Si esto sucede, habrá una disparidad entre los metros útiles de la vivienda que el propietario te indica y los que aparecen en la nota simple.
Para solucionar este conflicto, tras la obra, hay que rectificar la superficie útil de la vivienda. Y aquí hay dos opciones: si se trata de una modificación menor, puede solicitarse en el Registro de la Propiedad.
Como en el caso de modificaciones que afecten solo al 5 % de la superficie de la casa o que estén entre el 5 y el 10 % pero puedan corroborarse sin que haya dudas.
Pero cuando se trata de una obra mayor o que exceda ese 10 % del total construido, habría que acudir de nuevo a un notario a que lo verifique.
Tramites para modificar los metros construidos
Si queremos iniciar la tramitación legal y reflejar esa reforma llevada a cabo en la vivienda, necesitaremos la siguiente documentación:
- El titular aportará la descripción registral del inmueble junto con la descripción actual tras la reforma.
- Un certificado catastral descriptivo y gráfico del inmueble.
- La declaración firmada para que conste que se solicita el cambio por errores descriptivos o reformas y no a otros casos fraudulentos o no contemplados en estos supuestos.
- Los datos del propietario para verificar su derecho sobre el inmueble.
Una vez el cambio esté tramitado se publicará la rectificación en el BOE y después se comunicará dicho cambio al propietario. Aun así, existe un periodo de un mes para posibles alegaciones.
En MBI Torrent hemos ayudado a propietarios e interesados a solventar todas sus dudas sobre metros útiles y metros construidos. Por eso solo nos queda ponernos a tu disposición para atender cualquier solicitud de información que tengas. Ven a vernos.
