¿Estás pensando en vender tu vivienda? Me llamo José Ramón Tudón y soy asesor inmobiliario. Trabajo en la inmobiliaria MBI, una inmobiliaria especializada en viviendas de tu barrio, y en este artículo te voy a explicar con detalles como vender tu vivienda GRATIS, sin tener que pagar a ninguna inmobiliaria y hacer el trato de “particular a particular”. Tras cada paso te daré un humilde consejo y te diré como lo gestiona nuestro equipo de profesionales.

Cómo vender tu vivienda sin inmobiliaria

 

PASO 1: DECIDE EL PRECIO DE VENTA DE TU VIVIENDA

Una vez que has decidido vender tu vivienda, tienes que pensar el precio que vas a poner. Recuerda que si realmente quieres vender, el precio no tiene nada que ver con lo que te costó, lo que necesitas, o con el valor emocional que solemos darle a viviendas cuando hemos vivido muchas vivencias en ella. Poner un precio similar al de los vecinos que has visto en Internet tampoco funciona. Los precios de fotocasa, idealista… son viviendas en venta que no se están vendiendo y muchas llevan mucho tiempo.

CONSEJO

Averigua el precio real de viviendas VENDIDAS similares a la tuya en los últimos 3 meses. No nos vale tampoco lo que vendió tu vecino en el año 2006.

INMOBILIARIA MBI

Nosotros hacemos un estudio de precio con datos reales de viviendas en venta y vendidas. Somos API y tenemos acceso a MVI, la nueva aplicación de Registradores de España, lo que nos da la posibilidad de consultar los precios exactos por los que se han cerrado las operaciones en notaría.

PASO 2: HAZLE FOTOS

Nadie te va a llamar si no ha visto fotos antes. Es importante que las fotos no las hagas cutres, ni borrosas. Hazlas con una buena cámara y de forma que las estancias se vean correctamente. Antes de hacerlas recoge bien la vivienda, despersonalízala, limpia y ordena y luego hazlas desde el ángulo correcto para hacerlas atractivas. Si puedes hacerle un video mejor.

CONSEJO

Contrata un fotógrafo profesional.

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Nosotros vamos más allá y hacemos un reportaje en 360º para que el comprador visite la vivienda desde todos sus ángulos y recorra virtualmente tu casa para sólo visitarla si realmente le interesa. Además aconsejamos en la preparación y presentación de la vivienda, realizando un home-staging si es necesario para hacerla lo más atractiva posible

PASO 3:  MARKETING

Ya tenemos el precio y el reportaje audiovisual, pero para vender tu vivienda tendrás que promocionarla. En España hay el mayor stock de vivienda de Europa sin vender. Si nadie conoce que la tienes a la venta, nadie vendrá a verla y nadie la comprará, ¿Qué acciones has pensado realizar para promocionarla?, ¿ponerla en Internet?, ¿poner un cartel?, ¿realmente piensas que eso es suficiente?, ¿Crees que eso no lo hacen los demás? Creo que te va a costar el tener que bajar el precio….

CONSEJO

Haz un plan de marketing con acciones detalladas donde especifiques que vas a hacer cada semana durante los próximos meses para distinguirte de todos tus vecinos y que llegue al mayor número de compradores posibles.

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Nosotros no tenemos que esperar a compradores del futuro. Tenemos una lista en nuestra base de datos de más de 1000 familias, compradoras activas, filtradas por nosotros y que están esperando una vivienda para comprarla. Sólo tenemos que llamarles personalmente y ofrecerles tu casa.  Si esto nos fallara realizamos por escrito un plan de acciones como flyers, redes sociales, jornadas de puertas abiertas,…. Y la lanzamos en nuestra web y en los portales pero siempre de forma muy visible en las primeras posiciones que tenemos contratadas.

PASO 4:  LLAMADAS Y VISITAS

Si tu plan de marketing comienza a funcionar, empezarás a recibir llamadas de teléfono (algunas veces a horas intempestivas) o correos electrónicos con supuestos interesados en tu vivienda. En las primeras visitas sentirás ilusión, aunque sufras trastornos en tu quehacer diario, pero cuando no llame nadie o lleves ya más de 10 visitas, comenzarás a estar cansado de enseñar tu casa a un señor o señora que luego ni te llama o si lo hace tal vez luego no pueda comprar o si puede te ofrezca una cantidad económica insultante

CONSEJO

Filtra bien las visitas, el objetivo es vender tu vivienda al mejor comprador. Pregúntales que está buscando (por si cuadra con tu vivienda), pregúntale cual es el presupuesto (por si cuadra con tu precio) y pregúntale cuanto ahorro tiene para comprar (los bancos sólo financian el 80% de tu precio) y si encima no eres especialista en conseguir la financiación a tus posibles compradores…. Pídeles sus datos (incluido el DNI por si la intención es otra a la de comprar….) y por supuesto hazles un seguimiento por si quieren hacer una segunda visita o tiene alguna duda.

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Nosotros filtramos el 100% de las visitas para sólo llevar a compradores interesados, sabiendo que pueden económicamente comprar, y cumplen todos los requisitos. (Ejemplo: si tu vivienda es VPO los compradores deben cumplir una serie de requisitos para poder comprarla).

PASO 5:  LA NEGOCIACIÓN Y EL CONTRATO

Ahora que ya tienes un comprador al que vender tu vivienda, es la hora de negociar, ¿negociamos con el precio, con los muebles o con el plazo de entrega? ¿Es un trato justo para ti, estás perdiendo dinero, solo sale ganando el comprador? Cuando ya lo tengas todo atado deberás pedirle una señal. ¿Qué cantidad de dinero crees que es la adecuada?, ¿Qué sucede si alguno de los dos se arrepiente del trato? ¿si pasa el tiempo y no sabes nada de ellos?

CONSEJO

Haz un curso de negociación previo a esta parte. Realiza un contrato de compra-venta con la mayor cantidad de señal posible donde acordéis qué precio, cuál es la forma de pago, fecha de firma en notaría, qué elementos de la vivienda se incluye en el precio y haciendo una previsión de cómo se da por finalizado el contrato si suceden situaciones inesperadas.

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Negociaremos el mejor trato posible para ti y tu familia y haremos un contrato realizado por un abogado experto donde quede todo perfectamente resuelto sin flecos. Disponemos de un departamento dedicado exclusivamente a esta fase de la venta y que está a tu disposición para cualquier consulta legal que necesites saber relativa a la venta de tu vivienda.

PASO 6: EL PAPELEO

Una vez tengas la vivienda reservada hay que hacer mucho papeleo. No lo dejes a la suerte o al comprador, si ninguno de los dos sabe cómo hacerlo…. La operación no saldrá bien y ni tu conseguirás vender tu vivienda, ni el comprador conseguirá comprarla con la consiguiente pérdida de tiempo e ilusión que habrás dejado en el camino.

CONSEJO

Si tienes hipoteca o cargas registrales hay que cancelarlas e inscribirlas o hacerlas en el mismo acto de la compra/venta con los certificados correspondientes. Si la vivienda es VPO hay que pedir las respectivas autorizaciones y uno no se puede exceder del precio límite marcado por la consejería. Hay que organizar la firma en notaría. Sería necesario ayudar al comprador con el tema del banco. Si el comprador no tiene mucha idea, ayudarle sería una buena opción para asegurarte que tu venta sea todo un éxito. Ayúdale con la elección del banco, con las condiciones del mismo, con la tasación del inmueble y con la preparación de los gastos e impuestos.

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Además de ser especialistas en viviendas de VPO, gestionamos la hipoteca del comprador para que la operación salga con el 100% de éxito. Recuerda que si no sale bien no cobramos.

PASO 7: LA FIRMA EN NOTARÍA

Llegó el día.  ¡¡¡Enhorabuena!!! Has logrado vender tu vivienda.

CONSEJO

Revisa que todo está perfecto, que lleváis toda la documentación correcta y que los cheques tengan las cantidades acordadas. Tras esto recuerda que debes pagar la plusvalía y declarar la venta en el IRPF del año que viene.

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Estuvimos a tu lado cuando te conocimos, estuvimos a tu lado durante la venta, estuvimos a tu lado en la negociación, estuvimos a tu lado durante el papeleo, informándote semanalmente de todos los procesos y ahora estamos a tu lado en la firma en notaría y estaremos SIEMPRE A TU LADO.

Espero haberte ayudado para vender por tu cuenta, hay muchas más cosas pero ya sabes es demasiado largo este texto.

Te deseo la mayor de las suertes para la venta de tu vivienda. Sólo decirte que yo no intentaría arreglar mi coche si no soy mecánico o sacarme una muela sin ser dentista. Eso no quiere decir que confíe en todos los mecánicos ni dentistas, solo confío en quién considero es un verdadero profesional.

Dame una oportunidad, conóceme, confía en mí, permíteme que me comprometa contigo, estaré encantado de ayudarte a vender tu vivienda.

Tu asesor inmobiliario.