Operaciones como vender la vivienda tras un divorcio pueden presentar ciertas complicaciones cuando no se conocen bien los detalles. Si estás pasando por algo así lo sentimos mucho. Vamos a ver si podemos echarte una mano con esto.
Lo ideal sería llegar a un acuerdo entre las partes. De esta forma se podría vender la vivienda normalmente y repartir el capital según los porcentajes de titularidad de cada uno. El problema es que es no siempre son fáciles los acuerdos en momentos tan delicados como estos.
El régimen matrimonial
Para hacer las cosas bien deberíamos empezar por conocer el régimen matrimonial en el que sellasteis vuestra unión. Y es que este detalle legal va a condicionar algunos detalles de la operación.
- Casados en gananciales. Este régimen indica que todo lo que se haya obtenido durante el matrimonio será de ambos cónyuges a partes iguales. Por eso va a condicionar la propiedad de la vivienda, siempre que ésta se adquiera estando ya casados. Y no afecta a los bienes que cada uno aportase al matrimonio, que seguirán siendo privativos.
- Casados en separación de bienes. En este régimen cada uno de los cónyuges cuenta y administra su propio matrimonio. Así, cuando cada uno o conjuntamente adquieren algún bien después del matrimonio, tienen libertad de ponerlo a nombre de uno o de ambos, incluyendo el porcentaje de su propiedad y respetándose este tras la separación.
- Casados en régimen de participación. Este caso sería similar al punto anterior, ya que cada cónyuge administraría su patrimonio de forma independiente. Sin embargo, tras un divorcio, se procedería como en una sociedad de bienes gananciales.
Cada uno de estos puntos está regulado en el Código Civil.
Pasos previos para poder vender la vivienda común
Una vez tenemos claro el régimen que nos ampara, debemos prepararnos para la venta de la vivienda. En este caso y de forma genérica, deberíamos seguir los siguientes pasos:
- Tasar la vivienda. La tasación correría a cargo de ambas partes y así conoceríamos el valor total del bien que vamos a vender.
- Preparar la vivienda para presentarla a los interesados. Es decir, vaciarla de enseres personales y valorar posibles reformas para su venta.
- Preparar toda la documentación de la vivienda, así como los contratos o documentos para sellar su futura adquisición.
- Cerrar el acuerdo ante notario dentro del margen indicado en el contrato previo.
- Dividir los ingresos tras la venta y cubrir los gastos pendientes por la operación.
Un detalle interesante a considerar es que, cuando hay hijos, debe ser el juez el que autorice la venta de la casa.
¿Qué pasa si mi ex pareja no quiere vender?
Siempre que las personas implicadas no se ponen de acuerdo surgen los problemas. No obstante, hay opciones alternativas que se pueden llevar a cabo. Es decir, no vamos a poder vender la vivienda como lo haríamos normalmente.
Legalmente y por el juzgado, deberíamos pedir una división de la cosa común o un “actio communi dividundo”. Esto significa que será un juez quien solicite la venta a través de terceros. Y esto podría ser mediante subasta pública o por inmobiliaria, lo que significa que su precio de venta podría ser inferior a su valor de mercado.
Como ves, finalmente se vendería, pero esta intervención perjudicaría a las partes porque no obtendrían los ingresos o los beneficios esperados. Además, necesitaríamos un árbitro o mediador.
Qué pasa si la casa aún está hipotecada
Esta situación no varía en gran medida la operación, pero sí los gastos a asumir por ella. Y es que, si la vivienda está todavía hipotecada, habría que cancelar la hipoteca y hacer frente a la penalización que el banco imponga por este caso.
También deberíamos presentar el documento de cancelación para poder eliminar las cargas en el Registro de la Propiedad. Y hay una tercera opción, solo si el comprador quisiera subrogarse a nuestra hipoteca, pero esto sería posible cuando hay acuerdo entre las partes.
¿Y si mi ex pareja quiere quedarse con la vivienda?
En este caso también sería necesaria una tasación previa y el cónyuge que quisiera quedarse con la propiedad debería compensar económicamente al otro por comprar su parte.
Aunque, en la práctica, esta es una de las opciones más complejas porque depende de muchos factores. Hay que tener en cuenta el porcentaje de propiedad de cada uno, el dinero aportado, si hay o no hipoteca pendiente, etc.
Por eso sería interesante conocer los detalles del caso concreto para poder recomendar la opción más adecuada en tu caso. Y a tal efecto, desde Asesores MBI Torrent nos ponemos a tu disposición para ayudarte. Ven a vernos.
