Es posible que los aspectos fiscales a considerar tras una venta inmobiliaria sean una de nuestras principales preocupaciones. Y es que, con Hacienda hemos topado y ¿a quién no le da miedo recibir una carta de esta Administración por algún error burocrático?
Es mejor no arriesgarse y tener todos los pormenores atados y bien atados. Por eso vamos a repasar todos esos aspectos fiscales a considerar si vendes una vivienda para que puedas ganar esa tranquilidad que te falta.
¿Qué debemos declarar tras la venta de una casa?
Lo normal es que, al vender una propiedad, obtengamos ciertos beneficios. Aunque también podemos presentar pérdidas o incluso no obtener ninguna rentabilidad. Y cada uno de estos escenarios se debe declarar para constancia de la Administración Pública.
Y la forma de hacerlo es a través del IRPF o Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas en nuestra Renta anual. Pero para eso tendremos que calcular la diferencia entre el coste de la compra de la casa (en su día) y el de la venta actual..
Si esa diferencia es positiva, es decir, si hemos ganado dinero con la operación, deberíamos aplicar un porcentaje a ese beneficio para calcular el coste. Y será eso lo que abonemos en concepto de IRPF. No obstante, esa tasa puede variar en unos u otros casos.
Además, repasando los gastos que debemos afrontar, también encontramos otras obligaciones económicas. Como los gastos de notaría, la plusvalía local o municipal, la cancelación de la hipoteca (si la hubiera).
¿Cómo se calcula exactamente el IRPF?
Antes comentábamos que la tasa o porcentaje a aplicar puede variar. Y esto es así porque va a depender de las ganancias para calcular el impuesto sobre ellas. De esta forma, podemos encontrarnos varios tramos que nos afectarán de la siguiente forma:
- Si nuestra rentabilidad es hasta 6.000 € el IRPF que abonaremos será del 19 % de la cantidad embolsada.
- Si nuestra rentabilidad están entre los 6.000 y los 50.000 €. El IRPF a pagar será de un 21 % sobre este capital.
- Si están entre los 50.000 y los 200.000 €. En este caso aplicaremos un 23 %.
- Si está entre los 200.000 y los 300.000 € aplicaremos un 27 %.
- Y a partir de los 300.000 € de beneficio tributaremos un 28 % de dicho capital.
No obstante, debes saber que estos tipos que se te van a aplicar son progresivos. Aunque parezca difícil de entender, seguro que con un ejemplo lo ves en seguida.
Imagina que vendes una vivienda y obtienes un beneficio de 10.000 €, pues en lugar de tributar el 21 % de esta cantidad en total, se te aplicará un 19 % sobre los primeros 6.000 € y un 21 % sobre los 4.000 € restantes. Y así sucesivamente si tu beneficio fuera mayor, partiendo el capital en tantos tramos como sea necesario.
¿Hay excepciones a la hora de presentar el IRPF?
Por supuesto que hay excepciones, por eso es importante conocer cada caso particular y valorar las implicaciones y tributos que le corresponden. A priori, encontramos las primeras excepciones en la edad.
Así, si eres mayor de 65 años no debes pagar el IRPF tras la venta de una vivienda. Como tampoco lo abonarás si ese vivienda es tu segunda residencia. Aunque, en este último caso, a pesar de la edad tendrás un límite de capital.
Porque si con 65 años vendes tu segunda residencia, el dinero obtenido debería destinarse a una renta vitalicia durante los 6 meses posteriores a la venta. Y con un límite fijado en 240.000 €.
Al margen de la edad, cuando vendemos para comprar también estamos exentos de pagar IRPF. Esto es así si se trata de nuestra vivienda habitual porque se considera una reinversión del capital.
Otro caso sería la dación en pago, cuando entregamos la vivienda para saldar el préstamo hipotecario sobre ella. Algo que sin duda agradecemos los que alguna vez nos hemos visto en esta situación. Esperemos que no sea tu caso.
Y, como no, cuando no existe ese beneficio por la venta o una ganancia patrimonial. Por ejemplo, en los casos de pérdida o cuando nos quedamos a cero, sin diferencia entre la compra y la venta del mismo inmueble.
Otras deducciones aplicables al IRPF
Existen también posibles deducciones sobre el impuesto a pagar cuando hemos realizado obras de mejora u orientadas a ganar eficiencia energética. Pero para esto necesitas tener datos previos y posteriores capaces de tasar el porcentaje de mejora obtenido.
Por ejemplo, si hemos mejorado el ahorro energético que afectaba a la calefacción de la vivienda, podríamos deducirnos un 20 % sobre el IRPF.
En Asesores MBI Torrent podemos valorar tu caso concreto para detallar contigo los aspectos fiscales a considerar al vender tu casa. Incluso podemos estudiar todas las deducciones que puedes aprovechar para mejorar la operación en tu beneficio. Ven a vernos.
